Theo công bố mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản đã giảm khoảng 26%, làn sóng giảm giá bán nhà ở cũng đã chững lại. Nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, chưa thể lạc quan với diễn biến mới này của thị trường. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện tồn kho bất động sản đã giảm khoảng 26%, và làn sóng giảm giá bất động sản đã chững lại. Cùng với đó, những khó khăn về vốn đối với Công ty địa ốc alibaba đang được kỳ vọng là sẽ phần nào được giải quyết thông qua mối liên kết giữa 4 nhà (ngân hàng - chủ đầu tư - nhà cung cấp vật liệu xây dựng - nhà thầu).


Mối liên kết này được thể hiện qua chương trình tín dụng thương mại 50.000 tỷ đồng do Ngân hàng Xây dựng và một số ngân hàng thương mại khác triển khai. Tổng giám đốc Công ty địa ốc Alibaba chủ đầu tư dự án long phước cho biết, chuỗi liên kết 4 nhà sẽ gắn trách nhiệm giữa các đối tượng tham gia, trong đó, ngân hàng có vai trò quan trọng nhất là quản lý dòng tiền đi đúng mục đích. Thế nhưng, các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở chưa hẳn đã lạc quan như vậy. Bởi lẽ, hiện đang có một số lượng rất lớn dạng nhà ở tồn kho thứ cấp, đó là hàng nghìn căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng do các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhưng hiện nay đang không bán được, phải bỏ không. Trong khi đó, khả năng tiếp cận với nhà ở của những người đang gặp khó khăn về nhà ở thực sự vẫn đang rất hạn chế, bất luận có thêm chương trình tín dụng.

Phân khúc nhà ở xã hội dù đang được nhiều ưu đãi, nhưng giá bán lại không hề rẻ hơn giá bán một số dự án nhà ở thương mại. Ví dụ như dự án nhà ở xã hội 30 Phạm Văn Đồng, Hà Nội, là 14,8 - 14,9 triệu đồng/m2, trong khi chung cư thương mại Viện 103 Văn Phú gần đó giá cũng chỉ 14,5 triệu đồng/m2. Trước thực tế này, đã có quan điểm đề nghị nên áp giá trần cho nhà ở xã hội. Không thống nhất với quan điểm này, Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích, giá trần chỉ thích hợp trong giai đoạn chúng ta mới xây dựng nhà ở xã hội và trong điều kiện các cơ quan quản lý phải thật công tâm, khách quan, nghiêm minh. Về lâu dài, giá nhà ở vẫn phải do thị trường quyết định.

Theo Phó thủ tướng, Trưởng Ban chỉ đạo quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản Hoàng Trung Hải, để khắc phục những hạn chế hiện nay trên thị trường bất động sản thì cần thay đổi tư duy về vấn đề nhà ở. Về lâu dài, phải xây dựng một chính sách tín dụng riêng cho nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đồng thời, đưa ra các chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê, bởi nếu không thay đổi từ tư duy mua sang thuê nhà ở thì sẽ không giải quyết được những hạn chế của thị trường này.

Diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản vùng ven cho thấy, xu hướng người mua nhà không ưa chuộng căn hộ chung cư bằng nhà đất. Theo xu hướng này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ, sử dụng tiền nhàn rỗi cũng đã đầu tư vào đây. Vì vậy, việc tăng tiêu thụ trên thực tế có thể còn chịu chi phối bởi bong bóng đầu cơ.

Giá nhà ở dù có giảm so với thời gian trước, nhưng người có nhu cầu thực sự vẫn khó tiếp cận với nhà ở giá rẻ, hoặc muốn mua phải chi một khoản chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng cho trung gian. Tuy nhiên, khi thị trường chỉ mới ấm lên, thì nhiều chủ đầu tư đã quyết định tăng giá chào bán khoảng 5 đến 10%. Theo Tiến sĩ Lê Thẩm Dương - Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh - cách thức xây dựng giá bất động sản dựa trên mong muốn của chủ đầu tư đã khiến giá nhà ở tại nước ta không tiệm cận với thu nhập bình quân của người lao động.

Anh Nguyễn Thanh Tùng, ngụ quận 4 - TP. Hồ Chí Minh, vừa được nhận làm việc tại Trung tâm thương mại Aeon Mall (quận Tân Phú). Có việc làm ổn định là có khả năng tiếp cận tín dụng, giờ đang có lãi suất phù hợp và khoản vay nhỏ không khó để được giải ngân, vợ chồng anh quyết định tìm mua căn hộ nhỏ gần nơi làm việc để “ra riêng”.

Khu vực nơi anh làm việc nằm giáp ranh giữa nhiều quận, huyện ven thành phố như quận 12, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình và Bình Chánh. Ngay khu vực này không cần phải tìm kiếm vất vả cũng có hàng loạt dự án căn hộ chung cư như Tân Hương, Ehome, Kim Tâm Hải, Đất Lành… Giá các căn hộ chung cư tại dự án trên vào loại trung bình, chỉ từ 500 - 850 triệu đồng/căn, diện tích 45 - 60 m2/căn. Tuy nhiên, theo anh Tùng, nếu đã chọn mua nhà ở quận ven của thành phố, xa khu trung tâm với khả năng chi trả dưới 1 tỷ đồng, căn hộ chung cư không phải là lựa chọn ưa thích mà phải là nhà phố, kể cả nhà cấp 4 cũng tốt.

Không chỉ gia đình anh Nguyễn Thanh Tùng có tính toán như trên, đây thực tế là sự lựa chọn của rất nhiều người có nhu cầu mua nhà khu vực xa trung tâm thành phố (cách trung tâm từ 10 km trở lên). Ông Lê Đức Nhạn, nhân viên môi giới sàn giao dịch bất động sản Thanh An (quận 12, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, hiện giá nhà đất tại các quận 12, Tân Phú, Bình Tân, huyện Bình Chánh… rất đa dạng. Ở những khu vực đã quy hoạch hoàn chỉnh, một ngôi nhà cấp 4 mới xây diện tích từ 30 - 40 m2 có giá bán từ 450 - 500 triệu đồng/căn; nhà có diện tích lớn hơn từ 60 - 70 m2 giá khoảng 650 - 800 triệu đồng/căn.